Podílové spoluvlastnictví

V dnešním článku se zaměříme na některé dílčí otázky podílového spoluvlastnictví.
Mezi spoluvlastníky nezřídka vznikají rozpory ohledně způsobu užívání společné věci, na rozsah údržby a ohledně úhrady s tím spojených nákladů.
Podílové spoluvlastnictví je koncipováno jako spoluvlastnictví v ideálních spoluvlastnických podílech. Spoluvlastník tedy nemá určitou konkrétní část společné věci, ale má určitý podíl na společné věci jako celku.
Spoluvlastnictví tedy samo o sobě, není-li dohodnuto jinak, nepřináší právo spoluvlastníka výlučně užívat určitých způsobem vymezenou část společné věci a nakládat s ní, nýbrž představuje jeho právo podílet se na užívání společné věci jako celku v míře odpovídající velikosti jeho podílu, a to buď faktickým užíváním nebo ve smyslu práva na peněžité plnění. Na straně druhé vyjadřuje podíl míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví.

Rozhodování spoluvlastníků o společné věci
O hospodaření se společnou věcí rozhoduje ten spoluvlastník, který má většinový podíl. Jestliže je spoluvlastníků více, probíhá při rozhodování o hospodaření se společnou věci něco jako hlasování. Neplatí však, že každý spoluvlastník má jeden hlas, nýbrž každý spoluvlastník má tolik hlasů, kolik činí jeho spoluvlastnický podíl. Pouze při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Mylný je názor, na základě kterého se vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků k právnímu úkonu, jež se týká se hospodaření se společnou věcí.
Většinový spoluvlastník či spoluvlastníci jsou pouze povinni svoje rozhodnutí dát na vědomí menšinovému spoluvlastníkovi. Menšinový spoluvlastník je povinen rozhodnutí většinového spoluvlastníka respektovat. Zákon mu dává právo obrátit se na soud pouze v případě, že se jedná o důležitou změnu společné věci.
Hospodaření se společnou věcí zahrnuje správu, údržbu a provádění oprav společné věci včetně rozhodování o způsobu užívání (např. přenechání společné věci do nájmu, popř. rozhodnutí o užívání věci některým ze spoluvlastníků, nebo naopak o vyloučení některého ze spoluvlastníků, nebo naopak o vyloučení některého ze spoluvlastníků z užívání společné věci).

Vypořádání při rušení podílového spoluvlastnictví
Vypořádání podílového spoluvlastnictví může proběhnout dohodou spoluvlastníků. Pokud nedojde k dohodě, zruší a vypořádá podílové spoluvlastnictví na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Při zrušení spoluvlastnictví se některý ze spoluvlastníků také začasté domáhá vypořádání investic, které na společnou věc vynaložil.
Z hlediska povahy nároků a jejich promlčení je pak třeba rozlišovat mezi náklady na nutnou opravu a údržbu věci a náklady na opravu a údržbu věci, které nebyly nezbytné. Dále samozřejmě mezi náklady, s nimiž spoluvlastníci vyslovili souhlas (třebas i konkludentně, mlčky, anebo které byly některým spoluvlastníkem vynaloženy bez tohoto souhlasu; je třeba také zjišťovat, zda za trvání podílového spoluvlastnictví došlo mezi spoluvlastníky k dohodě o způsobu úhrady těchto nákladů.
Jestliže spoluvlastník vynaloží náklad na společnou věc se souhlasem ostatních spoluvlastníků, jedná se o majetkové právo investujícího spoluvlastníka uplatňované vůči ostatním spoluvlastníkům, které se promlčí v tříleté promlčecí době, pro jejíž počátek je rozhodná doba vynaložení nákladu na společnou věc. Jestliže investující spoluvlastník vynaloží náklad na společnou věc bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, ale jedná se o náklad na nutnou opravu či údržbu, jedná se o právo na vydání bezdůvodného obohacení, jež uplatňuje investující spoluvlastník již za trvání spoluvlastnického vztahu a promlčí se podle § 107 občanského zákoníku od okamžiku vynaložení nákladu na nutnou opravu či údržbu. A konečně se může jednat o zhodnocení společné věci bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nikoliv nutnou opravou či údržbou a pak má investující spoluvlastník právo na vydání bezdůvodného obohacení v promlčecí lhůtě podle § 107 občanského zákoníku, která však počíná plynout až od okamžiku zániku podílového spoluvlastnictví.
Promlčení lhůta podle § 107 občanského zákoníku je dvouletá v případě, že máme vědomost o tom, vůči komu právo na vydání bezdůvodného obohacení mámu uplatňovat (a to většinou u podílového spoluvlastnictví bezpečně víme) a v jaké výši bezdůvodné obohacení vzniklo – o této lhůtě hovoříme jako o subjektivní. V každém případě se však právo na vydání bezdůvodného obohacení promlčí tři roky od vzniku bezdůvodného obohacení – tady hovoříme o objektivní lhůtě.

Mgr. Dušan Prušvic, advokát
ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ
Mgr. Čestmíra Sekaniny