Zastoupení na základě plné moci při převodu nemovitostí

Při převodu nemovitostí se běžně vyskytují situace, kdy se prodávající či kupující nechávají zastupovat zmocněncem na základě plné moci. Důvodem pro zastoupení může být např. dlouhodobější nepřítomnost účastníka, jeho špatný zdravotní stav, větší počet účastníků na jedné straně smlouvy bránící rychlému průběhu uzavírání smluv, vyšší odborné znalosti zmocněnce, atd.
Problematiku zastupování řeší ve svých ustanoveních § 22 až § 33b zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník“). Jelikož smlouva o převodu nemovitosti musí mít písemnou formu, musí být i udělená plná moc písemná. Zmocnitel se může nechat zastupovat fyzickou nebo právnickou osobou (za právnickou osobu pak jedná statutární orgán, nebo osoba, které tento orgán udělí plnou moc).
V plné moci musí být uveden rozsah zmocněncova oprávnění. Nejvyšší soud ČR přijal v této souvislosti stanovisko, v němž se mimo jiné vyjádřil, že předpokladem určitosti takové plné moci je, vedle nezaměnitelného označení osob zmocněnce a zmocnitele, také přesné vymezení rozsahu zmocněncova oprávnění. Plná moc může být, z hlediska rozsahu zmocněncova oprávnění, všeobecná (generální), která opravňuje zástupce (zmocněnce) ke všem právním úkonům, anebo zvláštní (speciální), omezující se pouze na některé právní úkony či pouze na jediný právní úkon; v obou případech může být plná moc formulována jako neomezená, která dává zmocněnci právo jednat volně podle nejlepšího vědomí a svědomí, nebo jako omezená, v níž jsou stanoveny hranice, ve kterých a jak má zástupce jednat. Požadavku určitosti proto vyhoví i taková plná moc, kterou vlastník nemovitosti zmocní osobu zmocněnce, aby za něj jeho jménem uzavřel kupní smlouvu o převodu nemovitosti, bez toho, že by ve smlouvě uvedl komu a za jakou cenu má být nemovitost prodána. Takovou plnou moc je pak na místě vyložit tak, že zmocněnec byl zmocněn, aby podle svého nejlepšího vědomí a svědomí vybral osobu kupujícího a dohodl se s ním o kupní ceně za prodávanou nemovitost. Je tedy pouze na zmocniteli, aby v plné moci stanovil např. požadavek minimální prodejní ceny. V případě, že by zmocněnec překročil své oprávnění vyplývající ze smlouvy, je zmocnitel vázán jen pokud toto překročení schválí.
Vzhledem k tomu, že zmocněnec činí na základě plné moci právní úkony za zmocnitele jeho jménem, musí být již ze smlouvy patrno, že ji uzavřel za účastníka jeho zástupce, neboť v případě, že by tato okolnost nebyla zřejmá, platilo by, že zmocněnec jednal vlastním jménem (§ 32 odst. 1 občanského zákoníku). Tomuto požadavku lze dostát i tak, že plná moc, kterou zmocnitel zmocněnci k uzavření smlouvy udělil, tvoří nedílnou součást smlouvy. Je-li smluveno, že plná moc tvoří nedílnou součást smlouvy, pak nestačí, aby plná moc byla katastrálnímu úřadu předložena dodatečně, po podání návrhu na vklad, a poté se teprve stala nedílnou součástí předmětné smlouvy, ale musí nedílnou součástí smlouvy být nejpozději v okamžiku podání návrhu na vklad. Je tomu tak proto, že za těchto okolností plná moc není pouze osvědčením o právu zmocněnce zastupovat zmocnitele ve vymezeném rozsahu, ale je především součástí smlouvy, tj. právního úkonu, na jehož podkladě je navrhován vklad práva do katastru, který katastrální úřad zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.
Jestliže žádný právní předpis výslovně nestanoví, že plná moc musí být součástí kupní smlouvy (ze smlouvy musí být pouze zřejmé, že za účastníka jedná jeho jménem zmocněnec), pak z ustanovení § 4 odst. 4 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem vyplývá, že má-li být na podkladě smlouvy o převodu nemovitosti zapsáno právo do katastru nemovitostí, musí být plná moc k zastoupení při uzavření smlouvy připojena k návrhu na vklad jako jeho příloha. Není-li plná moc ani dodatečně, ve lhůtě stanovené katastrálním úřadem, předložena, jedná se podle ustanovení § 5 odst. 5 tohoto zákona o důvod zastavení řízení o povolení vkladu.
Nejen vlastní smlouvě o převodu nemovitosti, ale i plné moci je tak nutné věnovat pozornost.

Mgr. Martin Abrahámek
reality OSKAR s.r.o.