Výměna bytu

Autor článku: Dopisovatel, pro číslo 17/2008, vloženo dne 13.06.2008

[Stálý odkaz na článek]

Dnešní článek bude tématicky zaměřen na výměnu bytu, přesněji řečeno na výměnu „práva nájmu bytu“ (nájemního vztahu), nikoliv na výměnu bytu ve smyslu převodu vlastnického práva na základě smlouvy směnné.
Výměnu bytu upravuje poměrně stručně zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník“) ve dvou svých ustanoveních § 715 a § 716. Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Z tohoto prvního ustanovení vyplývá, že uzavřít dohodu (smlouvu) lze mezi nájemci dvou bytů jak je tomu v praxi nejčastěji, ale může se jednat i o vícestrannou dohodu o výměně bytu až po obecně známou „akci kulový blesk“.
Důvodem, proč možnost výměny bytu nájemci volí, je skutečnost, že na základě výměny bytu dojde ke změně osob na straně nájemce, aniž by se změnil obsah původních nájemních smluv, které měli nájemci uzavřené s pronajímateli. Pronajímatelé nejsou účastníky této dohody, pouze vyslovují svůj souhlas s takovouto dohodou a v případě, že pronajímatel tento souhlas odepře bez závažných důvodů, může se nájemce obrátit na soud, aby tento nahradil projev vůle pronajímatele. V praxi to pak vypadá tak, že pokud pronajímatel nedá souhlas k výměně bytu, je na soudu, aby určil, zda k tomu měl pronajímatel závažný důvod, jak tvrdí (závažným důvodem může být např. opakovaná trestná činnost „budoucího“ nájemce), nicméně soud může nahradit pouze souhlas pronajímatele (tzn. jeho projev vůle), nikoliv měnit či doplňovat obsah dohody o výměně bytu. Ke dni splnění dohody o výměně bytu vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Námitka pronajímatele, že změna v osobě nájemce založená dohodou o výměně bytu bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru (výši nájemného, dobu trvání nájemního poměru) v konkrétní situaci neúměrně omezuje jeho práva, může být důvodem pro odepření souhlasu s dohodou o výměně bytů a její opodstatněnost lze přezkoumat v řízení dle ustanovení § 715, věty třetí, občanského zákoníku, jak bylo naznačeno výše.
Dohoda o výměně bytu musí mít písemnou formu, jinak je neplatná a musí s ní souhlasit všichni nájemci, kterých se výměna týká. Musí obsahovat přesné označení vyměňovaných bytů a dostatečně určitě by měla být projevena vůle účastníků smlouvy předmětné byty „směnit“.
Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne. Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena. Po uzavření dohody může dojít u účastníka dohody např. ke zhoršení zdravotního stavu, úrazu, úmrtí v rodině, změně pracovního místa a on tak „ztratí“ původní důvod k výměně bytu, má pak možnost od dohody odstoupit, ovšem odpovídá druhému účastníkovi za způsobenou škodu.
Pokud se jedná o výměnu družstevních bytů (či družstevního bytu za nedružstevní), je nutné si uvědomit, že pouhou výměnou „družstevních bytů“ bez vlastní dohody o převodu členských práva v povinností, byť i se souhlasem obou pronajímatelů (družstev), nedochází k převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu.
Realizaci výměny bytu bez souhlasu pronajímatele lze považovat za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, jakožto jednoho z výpovědních důvodů uvedených v občanském zákoníku.

Mgr. Martin Abrahámek



Podobné články:
Rozvod manželství dle ust. § 24a zák. o rodině, v platném znění - ze dne 22.01.2009 (1)
Smlouva o převodu nemovitosti - ze dne 08.01.2009 (1)
Pracovní právo - ze dne 23.12.2008 (1)
Ochrana pokojného stavu - ze dne 11.12.2008 (1)
III. Reklamace vady u věci zakoupené v obchodě - ze dne 01.12.2008 (1)
Drobné opravy a běžná údržba bytu - ze dne 30.10.2008 (1)
IV. Ochrana spotřebitele - ze dne 17.10.2008 (1)
Úroky z prodlení a poplatek z prodlení - ze dne 19.08.2008 (1)
Vykázání agresivního uživatele bytu - ze dne 06.08.2008 (1)
Nesplnila Vám cestovka co slíbila?? - ze dne 25.07.2008 (1)
Podílové spoluvlastnictví - ze dne 26.06.2008 (1)

Všechny články z tohoto čísla (17/2008):

Rubrika: Zpravodajství
Aktuální provozní doba Městských lázní Boskovice pro veřejnost od 16. 6. do 22. 6. 2008
Armáda pomůže hasičům
Bývalý místostarosta Boskovic obhájil svou nevinu
Daruj KREV s rozhlasem
Den s Policií České republiky 2008
Dětský den
Dobrůtky ze slavnostní tabule ohromily zrak i chuťové buňky
Historická lékárna a moderní parkoviště - to je deviza Nemocnice milosrdných bratří
Hlásič požáru a hasicí přistroj budou povinné
Marta Nazari neuspěla u odvolacího soudu
Místopředseda senátu Petr Pithart bude v Boskovicích
Na Benešově se soutěžilo
Nové obchodní centrum vyřeší také parkování u nemocnice
Novinky – Letovice
Novinky z Boskovic
Novinky z Lysic
PROVOZ MC O LETNÍCH PRÁZDNINÁCH 7. 7. – 22. 8. 2008
Překvapení v knihovně
Rytíře písmenek pohlídají skřítci
S rozhlasem a na kole tentokrát i k sousedům
U příležitosti založení MŠ ve Valchově se sjeli hasiči
V Boskovicích přibylo nezaměstnaných
Včely i včelaři jsou dnes téměř ohroženým druhem
Vojenská technika zaplavila Boskovice spanilou jízdou
Zahrádkáři poradí pěstitelům

Rubrika: Kultura
Absolventský koncert TANEČNÍHO OBORU se povedl
Galerie ožila pohádkovými postavičkami
Skořice provoní kino
Štvanci našli útočiště na zámku v Lysicích
Umělci podpoří zvelebení zámecké kolonády
Zvonokosy jsou balzámem pro duši i pro uši

Rubrika: Sport
„Malí tenisté podeváté o čokoládové ceny“
Boj o divizní záchranu vrcholí
Horská kola bojovala s časem
Mistr aikido školil mistry i začátečníky
Moravcům to ve Varech šlapalo
Nejlepší žákovská družstva ve stolním hokeji-šprtci se sjedou do Boskovic!
Pěkný úspěch mladého modeláře
Poprvé prohráli
Rybáři přijali do Petrova cechu nováčky
Skvělá zpráva - Roza mistrem republiky!
Turnaj pod koši letos s rekordním počtem hráčů
Ve finále podlehli Spartě Brno
Výsledky DIVIZE + tabulka
Výsledky fotbalových soutěží OFS Blansko – 14. kolo, 14. – 15. 6. 2008

Rubrika: Představujeme
„Hovořila jsem s anglickou královnou.“
Představujeme: Olga Oldřichová

Rubrika: Černá kronika
Policie INFORMUJE

Rubrika: Napsali nám
Budou soutěžit o pohár starosty
Do Letovic přijeli kamarádi z Německa
I letos boskovičtí Mladí zahrádkáři vítězili
Muzikanti z Letovic nadchli německé publikum
Proč a nač jsou GPS navigace – nabízíme Vám pár postřehů
Vodníci dostali na frak, zakletá princezna slavila svatbu

Rubrika: Právník radí
Výměna bytu