Smlouva o převodu nemovitosti

Koupit nemovitost není pro většinu občanů zcela jistě jednoduchá záležitost. Uzavření kupní smlouvy předchází rozhodnutí vůbec nějakou nemovitost koupit, a zejména jakým způsobem vlastní akt koupě či prodeje realizovat, tedy postoupit riziko a kupní smlouvu uzavírat sám nebo využít dnes již širokých služeb realitní kanceláře a starosti s nabytí vlastnictví nechat na této realitní kanceláři.
Kupní smlouvou lze nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví, do podílového spoluvlastnictví v případě, že na straně kupujících vystupuje více osob nebo do společného jmění manželů. V případě, že vlastníky nemovitosti jsou manželé a nemovitost mají ve společném jmění manželů, není u nich vyjádřen žádný podíl na nemovitosti na rozdíl od spoluvlastníků, kdy podíl každého spoluvlastníka na nemovitosti je vyjádřen zlomkem. Z výpisu z katastru nemovitostí pak můžeme zjistit, že příslušná nemovitost se nachází ve společném jmění manželů, což je vyjádřeno před jménem z prvního manželů zkratkou SJM. Pokud však mají manželé dohodou zúženo společné jmění manželů, nabývá nemovitost do výlučného vlastnictví buď jeden z nich, nebo oba, ale do podílového spoluvlastnictví. Rovněž do podílového spoluvlastnictví nabývají manželé nemovitost darem nebo děděním, nemají-li uzavřenu dohodu o rozšíření společného jmění manželů, podle které do společného jmění manželů patří tyto dary nebo dědictví, které jsou jinak ze společného jmění manželů vyloučeny. Vlastnictví k nemovitostem pak vzniká vkladem do katastru nemovitostí.

Kupní smlouva musí obsahovat tyto náležitosti : určení účastníků smlouvy, určení předmětu smlouvy, náležitý projev vůle, písemná forma, kupní cena, podpisy účastníků smlouvy na jedné listině.

Fyzické osoby je nutno označit jménem, příjmením, trvalým pobytem a rodným číslem. Právnické osoby je pak nutno označit názvem, sídlem, identifikačním číslem a osobou oprávněnou za právnickou osobu jednat. Smlouvu může uzavřít ten, kdo má způsobilost k právním úkonům. U právnické osoby je nutno předložení výpisu z obchodního rejstříku nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku.

Nemovitost, která je předmětem kupní smlouvy musí být ve smlouvě uvedena podle údajů katastru nemovitostí. Tzn., že nemovitost ve smlouvě musí být přesně popsána dle údajů uvedených na příslušném listu vlastnictví.

Projev vůle ve smlouvě musí být vážný a svobodný, určitý a srozumitelný. Pokud tomu tak není, smlouva je absolutně neplatná. Projevy vůle musejí být u kupní smlouvy jejímž předmětem je nemovitost, na téže listině, což znamená jednotlivé listy papíru tvořící smlouvu musejí být pevně spojeny (stačí jednotlivé listy sešít sešívačkou).

Kupní smlouva musí být v každém případě písemná. V případě nedodržení písemné formy je smlouva absolutně neplatná.

Stanovení ceny je nezbytnou náležitostí kupní smlouvy. Dohodnutá cena ve smlouvě může být uvedena pevnou částkou (a to i v cizí měně) nebo musí být stanoven způsob výpočtu kupní ceny. Úhrada kupní ceny je vždy pro smluvní strany citlivým problémem. Kupující má obavu, aby o své peníze nepřišel v případě, že nedojde ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, prodávající pak, aby kupující splnil svou povinnost a sjednanou kupní cenu uhradil. Jako způsob úhrady, jak zajistit řádné uhrazení kupní ceny, doporučuji kupní cenu složit do úschovy a ve smlouvě o úschově pak sjednat, že prodávající obdrží kupní cenu např. po předložení originálu či ověřené fotokopie listu vlastnictví, kde jako vlastník bude uveden kupující.

Podpisem smlouvy stvrzují její účastníci vůli tuto smlouvu uzavřít. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu práva pak zjišťuje, zda v prvopisu smlouvy jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených. Katastrální úřad považuje projev vůle osob za zjištěný, jestliže
- jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny podle zvláštního předpisu; přitom zástavního věřitele na zástavní smlouvě nemusí být ověřen
- smlouva byla sepsána notářským zápisem
- smlouva byla sepsána advokátem který na ni výslovně potvrdil, že smluvní strany, jejichž totožnost zjistil, před ním tuto smlouvu podepsaly
- právnická osoba předložila podpisový vzor shodný s podpisem na smlouvě
- účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem